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【转载】川信-北京后海文化创意工坊项目集合资金信托计划  

2013-05-20 09:32:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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川信-北京后海文化创意工坊项目集合资金信托计划

类型

集合资金信托

被投资人

北京御海天朝文化发展有限公司

受托人

四川信托有限公司

资金用途

向北京御海天朝增资并发放股东借款,用于后海文化创意工坊项目开发建设。

信托规模

总规模5亿元,分期募集,分期成立,首期不超过4亿元

信托期限

2年

委托人预期年化收益率

100万≤资金金额<300万  预期年化收益率为8.8%;

300万≤资金金额         预期年化收益率为10.4%;

利益分配

 

发行期

 

 

风险控制

主要增信措施

1.股权投资+股权质押:信托计划向御海天朝增资7010万元,增资后占注册资本的70.1%,剩余信托资金作为资本公积;剩余29.9%股权质押给四川信托,即:四川信托实际控制项目公司100%股权;

2.土地及在建工程抵押: 1)北京市西城区德胜门内大街174号(后海项目)土地抵押;2)北京市顺义区阿凯笛亚庄园房产抵押;3)北京市顺义区后沙峪镇马头庄村土地抵押; 4)“天地-凤凰城-五期”土地抵押。

上述抵押物根据戴德梁行评估总评估价值为803,009,000元,并且抵押土地建设期间,按季度无条件追加在建工程抵押,严格控制信托计划的实际抵押率低于50%。

3.其他股权质押:北京市佳利华85%股权为本信托计划提供质押担保。

4.担保保证:1)天地控股实际控制人赵志军及配偶为本信托计划提供个人连带责任保证担保;2)廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司(简称“嘉轩房地产”)为本信托计划提供连带责任保证担保;3)天地控股为本信托计划项下的信托贷款提供连带责任保证。

 

5.资金全封闭管理:设置信托资金使用专户、房屋销售资金监管专户,采取受托支付的方式并引入四川信托分级授权管理审批体系,对信托资金及销售收入进行全封闭管理。另外,四川信托向项目公司派驻董事,实行对重大事项的一票否决制;派驻现场监管人员对企业证照、印鉴及资金使用与销售回款做全程监管。

6.信托计划设置信托资金的提前归集制和提前还款制,归集期为6个月。

 

还款来源

销售收入及净现金流预测

1.如后海项目销售,可售金额可达10.7亿元以上;

2.天地凤凰城四期可售金额达15亿元,五期可售金额近10亿元;

3.天地控股集团整体在信托期间内,预计可实现收入约为60亿元,累计净现金流可超过30亿元,在信托计划到期时,对四川信托持有的御海天朝70.1%的股权具有较强的回购能力。

 

信托计划概要

交易结构

“北京后海文化创意工坊项目集合资金信托计划”,拟募集资金50,000万元,第一期信托资金不超过40,000万元,用于向北京市御海天朝文化发展有限公司进行增资,信托资金中的7010万元计入御海天朝的注册资本,剩余资金通过追加投资方式计入御海天朝资本公积,增资后御海天朝的注册资本到达10,000万元,四川信托持有御海天朝注册资本的70.1%。御海天朝将所得的信托资金用于后海文化创意工坊项目投资建设。第二期信托资金以股东借款方式投入后海项目投资建设。

    信托到期时,由天地控股有限公司或指定第三方溢价受让四川信托持有的御海天朝股权。信托期限24个月。

    信托期间,信托收益的主要来源是后海文化创意工坊项目经营收入及销售收入、集团其他经营收益和天地控股或其指定的第三方在信托到期时溢价受让股权。

投资亮点

项目优势明细


项目地处京城核心区域,在享誉盛名的风景区—什刹海历史文化旅游风景区内,文化古迹众多。地理位置优越、地块单体面积大,同时项目属于文化类项目,将建成老北京四合院的形式,与周边文化古迹遥相呼应,具有不可复制性。

 


项目属于固定资产投资-文化创意投资,后海项目是集文化艺术展览、文化交流、艺术品拍卖和收藏,同时兼顾餐饮、住宿等为一体的文化产业,提供了一个宣扬中国传统文化的场所。

 


符合国家文化政策导向,党的十七大明确提出《文化产业振兴规划》,文化产业是极具创造性的低碳产业,也是转变经济发展方式的重要方面,在2011年底,国家开发银行文化产业贷款余额就已突破千亿元。

 


收入可观-后海项目建成后,在未考虑出售的情况下,每年将实现约9,568万元的营业收入。如将其销售,保守估计预计可实现销售收入10亿元以上。

交易对手实力强

?         天地控股的主要产业有房地产、金融、艺术等多领域,实现企业多元化经营;

?         地产领域,2000年从事房地产开发以来,累计开发面积253万平米以上,在北京望京、顺义及海淀已开发多个有声望的项目,开发经验丰富;

?         截止2012年底,天地控股集团资产规模88亿元,连续两年销售收入达17亿元以上,近年建设的项目正处于销售回款期,另外自持商业物业达到约14万平方米;

?         企业实力强、信誉高、融资能力强,与银行和政府有较好的合作关系。

 

信托退出保障强

?         后海项目整体销售可实现销售收入10亿元以上;

?         天地控股在信托期限内销售回款预计在60亿元左右,资金回款来源多,销售保持稳定,企业综合还款能力强。

 

风控措施完善

?         信托计划交易结构清晰、成熟;

?         采用股权投资及债权融资的方式,四川信托持股70.1%,剩余股权质押给四川信托,实现对项目公司100%股权的实际控制;

?         设置了土地及房产抵押,抵押率不高于50%;

?         四川信托向项目公司委派董事,对重大事项实现一票否决制;

?         四川信托派驻现场监管人员,全程监管资金使用及各项收入,设置比较严格的监管制度;

?         同时,四川信托全程监管廊坊凤凰城四期和五期销售回款,为信托计划的还款增加保证;

?         信托计划设置了提前归集和提前还款,归集期为6个月;

?         信托计划对相关项目的开发建设工程进度设置了较严格的节点考核,确保项目快速开发建设,对未达考核标准设置了较严格的违约条款。

 

被投资人介绍—基本情况

?         被投资人:北京御海天朝文化发展有限公司

?         成立日期:2000年8月

?         注册地址:北京市顺义区

?         注册资本:2990万元

?         主营业务:组织文化艺术交流活动、美术、工艺品、书法、篆刻的艺术设计

?         股本结构:

   1.天地控股,出资2541.5万元,占比85%

   2.郝大勇,出资448.5万元,占比15%

?         法人及实际控制人:赵志军

 

截止2012年末,御海天朝资产总额48,155.29万元,负债总额为10,000.36万元,净资产38,154.92万元,资产负债率为20.77%。御海天朝主要资产为“后海文化创意工坊项目”土地使用权,待项目建设完成后,将会产生持续稳定租赁及经营收入。

 

天地控股介绍

业务板块

?         金融板块:天地控股通过旗下子公司北京嘉轩房地产开发有限公司、北京华忆园房地产开发有限公司持有北京农村商业银行股份有限公司23,700万股权,为北京农商行第九大股东,占总股本的2.3%,市值约4亿元。

?         艺术板块:该板块主要以北京卷石轩文化发展有限公司、御海天朝为代表。卷石轩现有2000多平方米的营业面积,馆藏艺术品价值达数亿元。收藏范围主要包括以下几个方面:①字画:主要以收藏近现代名家作品为主,其中包括齐白石、吴冠中、李可染、陈逸飞等名家的作品。②古典家具:主要收藏有明清红木家具。③古代石雕。④瓷器:主要包括清三代官窑瓷器。⑤翡翠珠宝:主要收藏翡翠珍品。

?         地产板块:该板块以天地控股全资子公司北京嘉轩房地产开发有限公司为代表,北京嘉轩房地产开发有限公司是具有房地产一级开发资质的房地产开发企业。

财务状况

?         截止2012年12月31日,天地控股的资产总额为888,901万元,其中流动资产为641,922万元,占资产总额的72%,负债总额为671,518万元,其中预收账款为192,907万元,所有者权益为217,384万元。考虑预收账款为房屋预收后未结转收入,不构成实际的偿债压力等因素影响,天地控股的实际资产负债率约为50%。

?         近两年,天地控股的主营业务收入均超过17亿元。

?         经过充分的尽调、数据分析后,受托人认为天地控股管理规范,财务制度健全,领导管理素质较高;公司资产流动性较好,营运能力、盈利能力保持稳定;公司资产负债结构较为合理,现金流情况较好,具备偿还各类债务的能力,且发展潜力较大,受让能力较强。

 如果您感兴趣,请联系:郭俊宏 13478999443 QQ:1436814752

 

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